Sehr geehrter Herr Dr.Selk !

Die Ausführungen der Stadt (5.4.02) zu Ziffer 3 (Darstellung der Wert-Kurven im Koordinatensystem) sind dürftig und ohne echte Substanz. Herr Claus hat vielleicht nach kurzer Kenntnisnahme des Briefes der Bürgerinitiative (vom Dezember 2001) auch gemerkt, dass wir uns jetzt des "Pudels Kern" nähern. Ich halte es für notwendig, dem Gericht die Sicht der Bürgerinitiative näher zu bringen.

Sollten Sie hierfür Vollmacht des Vereins benötigen, bitte um Nachricht, zwei Vordrucke habe ich noch vorrätig.

Es geht doch in diesen Eilfall nicht nur. wie das Verwaltungsgericht meinte um die Steigerung von 5,5 % oder 8 % nach dem Nds.-Modell in meinem Fall, sondern um den Umgang der Stadt mit den Grundstückswerten der Bürger, um StBauFG bzw. BauGB.

Zur Sache: Erstmals räumt die Stadt ein, dass der nicht durch Sanierung beeinflusste Anfangswert der Stadt nicht der Verkehrswert ist. Der Hinweis auf § 154 (2) ist hier völlig abwegig.

Die Wertermittlung des BauGB ist im Ersten Teil des Dritten Kapitels mit der Überschrift "Wertermittlung" geregelt. Bei strikter rechtlicher Betrachtung sind die in Abs.2 des §154 genannten "Anfangswerte" und "Endwerte" selbstverständlich Verkehrswerte.

Der Unterschied zwischen diesen Verkehrswerten ist der Zugewinn des Grundstücks, von dem im Fall der Sanierung eine evtl. konjunkturelle Wertsteigerung zu isolieren, also abzuziehen ist. Diese Isolierung durch - beliebige - Änderung des Anfangswerts vorzunehmen ist unrealistisch. Es wird die Forderung (der WertV) verletzt, die Wertermittlung nach dem sogenannten "Vergleichswertverfahren" zu ermitteln .Im allgemeinen mit Hilfe der Kaufpreissammlung. "Verkehrswert" ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

Anlage: www.ausgleichsbetrag.de/Studie/Wertermittlung

Das Nds.-Modell ist hiernach im Fall der Veränderungen von Straßenoberflächen ungeeignet. Denn dieses vergleicht nicht getrennt ermittelte Werte, sondern sanierungsbedingte Sachverhalte und ermittelt die werterhöhende Komponente mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden, nämlich eines Koordinatensystems "Maßnahmen/Missstände" (Klassifikationsrahmen). Undifferenzierter %-Satz bezgl. des Grundstückswertes.

Keinesfalls ist das Nds.-Modell geeignet, den Gemeinden nach Ausschluss des § 127 im § 154 sonst üblichen Beiträge zu verschaffen. Der GAG Verden ist aber gerade davon ausgegangen und erklärt in seinem Bericht: "Die Freistellung der Grundstücke (gem. §154 Abs. l Satz 2 BauGB) steht gleichsam als Äquivalent der zukünftigen Belastung mit Ausgleichsbeträgen gegenüber". (Gutachten Gl 11/1998 vom 3.11.1998).

Man mag es nicht glauben! Da geben Gutachterausschüsse "Verkehrswertgutachten" heraus die die Werte des Grund und Bodens, so wie es das Gesetz verlangt, nicht wirklichkeitsgetreu widerspiegeln. Sie schätzen "Beiträge besonderer Art", bezeichnen diese als Erhöhung der Bodenwerte und setzen die Gemeinden in die Lage, wider (früheres) Wissen Abschöpfungen vorzunehmen.

Auch der Alfelder GAG hat seinen Bericht als "Verkehrswertgutachten" bezeichnet, im Bericht auch die gleiche Begründung verwendet, die Wendung "Äquivalent" allerdings nicht gebraucht. Dies ist eine völlige Verkennung des (gemeindefremden) Sanierungsrechts. Die besondere sanierungsrechtliche Finanzsystematik verfolgt eine "Wertlösung" und keine "Kostenlösung". Denn städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit (§136(4)). Es fehlt infolgedessen an einer einklagbaren Gegenleistung.

Anlage: www.ausgleichsbetrag.de/Studie/..keine Gegenleistung

Der GAG Alfeld hat im Bericht G 37/93 S.11 den Anfangswert auf dem Preisniveau angenommen, auf dem die letzten auf sanierungsunbeeinflußten Kauffälle bis zum 31.12.1983 basieren. In der vom GAG auf diesen Wertermittlungszeitpunkt beschlossenen Bodenrichtwertkarte ist der Bereich Lein/Marktstr. mit 230.--DM/m2 ausgewiesen. Eventuell nach den Wertermittlungsrichtlinien korrigiert ist dieser Wert der Anfangswert (ein Verkehrswert).

Diesen Wert wegen der Ausschaltung von konjunkturellen Schwankungen nach oben (!!) und um mehrere 100% zu verändern ist unrealistisch und stellt eine völlige Verkennung der Sachlage dar.

Der Endwert nach dem Nds.-Modell wird nach einem mathematisch-statistischen Verfahren aus dem Anfangswert errechnet. Es mangelt also an einer unabhängigen Wertermittlung. Wenn dieser Mangel in der Vergangenheit hingenommen sein sollte, so ist eine zuverlässige Anfangswert-Ermittlung um so wichtiger.

Der Unterschied zwischen beiden Werten ist der Ausgleichsbetrag. Wenn die Stadt Alfeld eine fiktive Steigerungs-Kurve in das Ermittlungsverfahren - ohne vernünftige Begründung - einführt, ist das willkürlich. Allein die Autorität es GAG und die schwere Durchschaubarkeit des Sachverhalts führt dazu, dass viele arglose Bürger sich privatrechtlich zur Zahlung verpflichteten, um nicht von ungewissen und höheren Forderungen am Schluss der Sanierung überrascht zu werden.

Da solche Wertverschiebung dem Bewertungs-Recht fremd sind erklärt sich insoweit die "Überprüfung bzw. Ergänzung der Anfangs- und Endwerte" in der GAG-Sitzung vom 22.11.1995 gegenüber der GAG-Sitzung vom 14.9.1994 nach über einem Jahr.

Die Gemeinde Hoya löste diesen Anreiz für die Betroffenen, einige Jahre später in einer Weise, die mit einer Abschöpfung von sanierungsbedingten Grundstücks-Zugewinnen offensichtlich gar nichts mehr zu tun hat. - Der Vorsitzende des GAG Diepholz erläuterte der Versammlung die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte und betonte, dass diese "nicht im Einzelfall öffentlich diskutiert werden dürften" und empfahl das Gespräch mit der Gemeinde. Diese bot einen "Pionierabschlag" in Höhe von 10% an bei Abschluss der Vereinbarung bis vor Ablauf des Jahres 2000.

Anlage: Zeitung Haus und Grund Nds. 9/2000 betr. Hoya

Die Gemeinden steigern diesen Anreiz durch Hinweis auf die Tatsache, dass die vorzeitig gezahlten Gelder in die örtliche Sanierungs-Veranstaltung fließen und nicht (bei Abschluss der Sanierung) in den großen Steuertopf zurückgegeben werden müssen.

DAB führen dazu, dass die Berechtigung der Erhebung erläutert wird, aber die Form der Berechnung außer Acht gelassen wird, dass der Landtag die Entscheidung verzögert und DAB an Nds.IM wegen Klageerhebung Entscheidung aussetzen. Auch oberste Bundesbehörden (zust. f. BauGB) sehen sich wegen der Selbstverwaltung der Gemeinden in Niedersachachsen schriftlich außerstande, zur Frage der fiktiven Werterhöhung der Gemeinden Stellung zu nehmen. (Fernmündlich erklärte unverhofft der zuständige Ministerialbeamte Dr. H. seine Verwunderung und ließ sich über die Art der Erhebung "trotz" GAG unterrichten.)

Der Vortrag bei Gericht, für die Erhebung komme es nicht auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsatzung an ist unerheblich, denn die Stadt Alfeld hat bereits von dieser fiktiven Steigerung Gebrauch gemacht 1993: 800/860 DM und 1998: 900/970 DM. Wer kann die Gemeinde Alfeld daran hindern, dass sie auch ferner so handelt wenn nicht das Gericht?

Es wird nicht behauptet, eine Verzögerung müsse vorsätzlich sein. Kürzlich wurde bekannt, dass in einem Alfelder Ortsteil die Beiträge zu einer Bauveranstaltung der Gemeinde um 14 Jahre verzögert worden sind, weil eine Unterschrift nicht vorlag. In der Heimatpresse wurde über die Frage der Verjährung diskutiert.

Im vorliegenden Streitfall kommt es darauf an, ob die Forderung der Stadt Vorauszahlungen auf einen Ausgleichsbetrag zu erheben ernstlich zweifelhaft ist, wenn Beweise dafür vorgebracht werden, dass in der Zeit von 1981 bis 1998 der Bodenrichtwert vom GAG unverändert auf 230 DM/m2 ermittelt und veröffentlicht wurde.

Anlagen: BRW-Karten 1981,83.,85,90,91,93 u.95.
Anlagen: Blatt 66 des Grundstücksmarktberichts 1998 des Oberen GAG der Bez.Reg. Hannover
Richtwertübersicht des Landkreises Hildesheim Stichtag 31.12.1998.
Anlagen: Überschlägige Computerschätzung (meines Sohnes), die anl. einer Besprechung des Vorstands mit den Bürgermeistern der Stadt und dem stellv. Stadtdirektor (mit der Presse) in der Alfelder Volksbank in Sept.1997 stattfand. Danach wurde die gesamte Einnahme der Stadt auf 7,6 Millionen DM geschätzt. (A.Z. vom 9. Sept.1997 S.9 -abgedruckt in "Gedanken über Alfeld Innenstadt -II. Teil letztes Blatt) Zahlungen werden in der Presse "zwischen 10.000 und knapp 80.000 Mark" bezeichnet. Wenn berücksichtigt wird, dass die Schätzung auch gemeindeeigenes Land einschließt, so wird doch deutlich, dass bei nur einer Einnahme von ca. 1.000.000 DM viele Grundstückseigentümer noch mit erheblichen Forderungen nach Abschluss der Sanierung rechnen können. Anlagen: Computerausdrucke---> fiktive Bodenwertschätzung der Stadt von 1981 bis 1998
a) real zum Vorjahr
b) in % zum Vorjahr,
c) in % zum Basisjahr 1976,
d) zu Basisjahr 1981,
e) Aufstellung dazu.
Zeitungsausschnitte a) 14.4.01 NLRH Förderklüngel
b) 5.3.02 Aufschwung Gründst. Markt - doch Stadt gleiches Niveau
c) 12.3.02 Verkehr in der Stadt, Diskussion
d) 30.3.02 Verkehr aus der Innenstadt
e) 2.4.02 Problem im Westen
f) 4.4.02 Mieten runter ! Parkplätze mit Gebühr
g)11.4.02 Industrie oder Schneewittchen Ind. Bauland für 30 DM/m2 d. d. Gemeinde

Soeben erhalte ich Ihr Schreiben vom 26.4.02. Es irritiert mich ein wenig, aber vielleicht haben Sie meinen Brief vom 17.4.02 (den Sie vorweg am 21.4 per Telefax erhielten) erst später erhalten. Es handelte sich um einen Maxibrief, dem ich auch das Konvult (OVG v.21.3.) beigefügt habe, das wir dem Gericht sandten. Herr Claus hat sich mit "Auszügen aus dem StBauFG" nicht präzise ausgedrückt. Dabei handelte es sich um die Broschüre der Stadt, die uns 1984 übersandt wurde. Nochmals: Das dem OVG Übersandte ist vollzählig zurückgesandt und Ihnen im Maxibrief vorgelegt. Insbesondere sind dem Gericht keine "ehemaligen Gesetzestexte" übersandt.

Ich schließe mich zwar Ihrer Meinung an, die Angelegenheit könnte "ausgeschrieben" sein, keinesfalls jedoch hinsichtlich der Beantwortung zu AB 3 (11.3.). Diesen Punkt halte ich überhaupt für den Kern: Der Bodenrichtwert ist von 1981 bis 1998 mit 230 DM unverändert aber die Stadt bringt ohne Begründung eine fiktive Wertsteigerung von mehreren 100 % ins Spiel und "zockt in Niedersachsen trotz GAG die Bürger ab" (Dr. H.), da sollten doch wohl "ernstliche Zweifel" auftauchen. Deshalb bitte ich, sehr geehrter Herr Dr. Selk, meine Ausführungen zu Anlage AB 3 so umfangreich wie nötig dem Gericht zu übermitteln, und schließe

mit freundlichen Grüßen

Herbert Fiedler