Einleitung

Der Gesetzgeber des StBauFG 1971

beabsichtigte, die Erneuerung und Anpassung der Städte und Gemeinden an veränderte städtebauliche Erfordernisse und

begründete ein finanzielles Engagement des Bundes und der Länder

zum Wohl der Allgemeinheit.

Für den Fall der umfassenden Sanierung mussten im Allgemeinen Städtebaurecht (Abwägung: Gemeinde und Private) deshalb die finanziellen Vorschriften (Beiträge der Bürger) geändert werden.

Folglich schließt das Besondere Städtebaurecht (§154 (l) Satz 2 die Erhebung von Beiträgen für Erschließungsanlagen (§127 (2) BauGB) aus.

Sanierung nämlich durch eine Erhöhung des Bodenwerts (ohne Gebäude!) eintritt, wird zugunsten der Allgemeinheit abgeschöpft.

Statt die Sanierung im vereinfachten Verfahren (§142 (4) BauGB) zu beschließen, wählen viele Gemeinden, auch wenn sie keine Kahlschlagsanierung beabsichtigen, das umfassende Verfahren. Dennoch trachten sie nach der (sonst üblichen) Beteiligung ihrer Bürger.

Zeitlich begrenzte "Rabatte" oder die Aussicht auf später eintretende (verschlechternde) Aktualisierung veranlassen viele gutgläubige Bürger, freiwillig Zahlung zu leisten. - Oder die Gemeinde setzt Vorauszahlungs-Bescheide fest, die auf § 154 BauGB gestützt werden. - (Endgültige Anforderung ist erst nach Abschluss der Sanierung statthaft (§ 154 (3) BauGB)).

In Niedersachsen erfolgt die Wertermittlung bei Sanierung durch die Gutachter meist mit Hilfe des sog. Niedersachsen-Modells. Diese differenzielle Vergleichs-Methode berechnet aber nicht die Differenz zwischen zwei unabhängig voneinander ermittelten Werten, sondern bemisst durch Vergleich der Missstände und Maßnahmen den Umfang der Sanierung und setzt diesen mittels einer mathematisch-statistischen Systematik in Wertprozente um.

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