Das Niedersachsen-Modell

Wie sich Gewinn oder Verlust aus dem Unterschied zweier Bilanzen ergibt, so ergibt sich "die Erhöhung des Bodenwerts" aus dem "Unterschied zwischen" dem "Anfangswert" und dem "Endwert" (§154(2)BauGB.)

"Anfangswert und Endwert" sind begrifflich "Verkehrswerte", die sich "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" erzielen lassen. (§ 194 BauGB)

In Ermangelung von zeitlich geeigneten "Kaufpreisfällen" sind "Verkehrswerte" durch Preisvergleich im sogenannten "Vergleichswertverfahren" nach der "Wertermittlungsverordnung (WertV)" zu ermitteln.

Das Nds.-Modell nach Kanngießer/Bodenstein vergleicht mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden geschaffene Strukturen der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung ortsspezifisch unterschiedlicher, nur schwer vergleichbarer Gebiete nach Art einer Typisierung.

Das Nds-Modell ist kein klassisches Wertermittlungsverfahren i.S. der WertV, weil ein "Preisvergleich" nach der WertV überhaupt nicht stattfindet. Es quantifiziert lediglich die Missstände und Maßnahmen und setzt durch isolierten Vergleich werterhöhender Faktoren die vermutete Wertspanne in Prozent um.

Das Nds-Modell besteht aus einer Ableitung des "Endwertes" aus dem "Anfangswert" über eine Quantifizierung aller das Bewertungsobjekt betreffenden Sanierungsvorteile. Der "Anfangswert" kann bedarfsgerecht auf einer nach oben offenen Scala der Beliebigkeit und damit außerhalb der "Bodenrichtwerte" (§ 196 BauGB) gebildet werden. (Alfeld: 800/900 DM/m² - bei 230 DM /m²)

Bei Anwendung des Nds-Modells zur Ermittlung von Werten (z.B. Schätzungsrahmen) darf das Resultat nicht der Abschlusskontrolle des § 7 (l) Satz 2 WertV entzogen werden. (Plausibilitätsvergleich z.B. mit Ertragswert)

Das Nds.-Modell führt zu unrealistischen Werten, wenn die besondere sanierungsrechtliche Finanzierungssystematik außer Acht bleibt und die Qualität der Wertfindung geleitet an der auf der Gegenseitigkeit beruhenden Finanzierungsordnung des Allgemeinen Städtebaurechts bestimmt wird. Etwa mit der irrigen Rechtsauffassung der Gleichwertigkeit (Äquivalent) für die etwaige Erhebung von Ausgleichsbeträgen. (Gutachten Gl 11/1998 vom 3.11.98 GAG Landkreis Verden)

Eine systemimmanente Schwäche des Nds-Modells liegt darin, dass die geringste denkbare, noch vom Modell erfasste Werterhöhung 13 % beträgt (OVG Lüneburg v.13.03.97 - l M 4892/96 und VG Frankfurt/M. 25.08.99 - 8 G 3502/98 (3))

Der Klassifikationsrahmen zielt auf eine Abstraktion des Sanierungserfolges nicht jedoch auf den allein abschöpfbaren Marktvorteil des Bodens.

Die jeweiligen Begriffe für "Missstände" und "Maßnahmen" im Klassifikationsrahmen sind nicht eindeutig genug, um eine sichere Subsumption zu gewährleisten. (VG Frankfurt/M. 8 G 3502/98 (3) Beispiel: Differenz 40113,36 DM und 63.035,18 DM)

ERGO: Das Nds.-Modell vergleicht nicht getrennt ermittelte Werte, sondern sanierungsbedingte Sachverhalte und ermittelt die werterhöhende Komponente (Grundstück einschl. Gebäude) mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden, nämlich eines Koordinatensystems "Maßnahmen"/ "Missstände" (Klassifikationsrahmen).