BFH-Urteil vom 29.8.1996 (VIII R 15/93) BStBl. 1997 II S.317

Die nach dem StBauFG für Grundstücke in Sanierungsgebieten festgesetzten Eingangswerte sind die bei Aufgabe eines Betriebes nach §16 Abs. 3 Satz 3 EStG anzusetzenden gemeinen Werte.

1.1.1978: Gesellschafter einer KG entnehmen nach Aufgabe des Betriebes (§ 16 (3) EstG) gewerblich genutzte Grundstücke ins Privatvermögen, ordnungsmäßig zum gemeinen Wert.

9.4.1981: schätzte das Staatliche Hochbauamt den Bodenwert der Grundstücke auf 800 DM/m2 zwischen 1300 DM/m2.

1.12.1977: Festlegung des Sanierungsgebiets und Zugrundelegung von Anfangswerten i. S. § 154(2) BauGB von 500 DM/m2 bzw. 700 DM/m2, ermittelt durch Gutachterausschuss der Stadt.

§ 9(2) BewG: Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ...bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

§ 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der ... im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ... zu erzielen wäre.

Diese Gesamtregelung (gemeint ist Sanierung mit oder ohne Eigentumswechsel ) hat das Gericht veranlasst, den Eingangswert als Verkehrswert und gemeinen Wert anzusehen.
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Mustereinführungserlaß

zur städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach §§ 136 ff.BauGB erarbeitet von der Fachkommission Städtebauliche Erneuerung der ARGBAU unter Mitwirkung des Bundesbauministeriums und der Kommunalen Spitzenverbände

Arbeitshilfe zur Städtebaulichen Sanierungs-u. Entwicklungsmaßnahmen mit eingehenden Erläuterungen der Sanierungsbestimmungen, z.B. Vorbereitung der Sanierung, Satzung, Genehmigungen, Grundbuchsperre, Ablösungen, Abschluss der Sanierung
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Diplom-Ingenieur Angelika Oßwald

bietet Ausführungen u.a. zur Grundstücksbewertung, zu Wertbegriffen, Bodenrichtwerten und Ausgleichsbeträgen an.
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Sanierung Bühlertal-Untertal

Von einer Gemeinderatsitzung wird berichtet, in der die Verfügung der gesamten Sanierungsmittel von 5.275.000 DM beschrieben wird. Ein Eigentümer habe einen Ausgleichsbetrag in Höhe der Bodenwerterhöhung gezahlt, nur bei 33 Grundstücken habe der Gutachterausschuss Wertsteigerungen von 2,10 DM/m2 bis 4,40 DM/m2 festgestellt; bei ca. 80 Grundstücken noch zusammen 66.433 DM also pro Fall 830,--DM. Darauf sei gem. § 155 (3) BauGB ordnungsmäßig verzichtet (auch mit Einstimmigkeit des Rats).
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Dr. Ing.Jürgen E. Koch

erwähnt Anfangs- und Endwerte und das vorgeschriebene Wertermittlungsverfahren nach der WertV.
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Sanierung "Gochsheim" der Stadt Kraichtal

Armin Zimmermann und Roland Hecker beschreiben eingehend (6 Seiten) die Maßnahmen, insbesondere vom "Erwachen Gochsheims aus seinem Dornröschenschlaf" (allerdings durch private Grundstückseigentümer auf freiwilliger Basis), das dazu führte,"dass der historische Ortskern von Gochsheim heute unbestritten als "Perle des Kraichtals" gilt und Besucher aus Nah und Fern anlockt". Nach Abbruch von Bausubstanz mit nachfolgender Neubebauung sowie nach Umnutzung und Ausbau vorhandener Gebäude wäre eine verbesserte Ausnutzung einzelner Grundstücke und damit eine Abschöpfung gerechtfertigt. Der Gutachterausschuss erkannte keine Wertsteigerungen "für die bebauten Grundstücke an den für Gochsheim so typischen Hanglagen",selbst nicht im Fall von Erschließungsmaßnahmen, da wegen der topographischen Lage zusätzliche Eigentümerlasten erforderlich wären.
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Gemeindetag Baden-Württemberg:

Die Gemeinde Ausgabe 17/1997

Erhebung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten gem.§154 BauGB

Dipl.-Verwaltungswirt (FH) Horst H. Hofner, Sachverständiger für das Sachgebiet Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen beschreibt (7 Seiten) übersichtlich die Aufgaben der Gemeinden.

Interessant sind seine Ausführungen zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags und der Einordnung des Nds.-Modells als ein Faktor in ein zweistufiger Wertermittlungsverfahren:

"Zusätzlich zu dem Grundsatz, dass zu den Mängeln, die zu Beginn der Sanierung festgestellt wurden, und den Maßnahmen, die für deren Beseitigung ergriffen wurden, auch festgestellt werden muss, inwieweit die erzielten Verbesserungen dem Sanierungsgebiet und dem einzelnen Grundstück dienen, ist die entsprechende Werterhöhung festzustellen.

In der Praxis hat sich hier das sogenannte zweistufige Verfahren herausgebildet.

In der ersten Stufe der Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte sind die für die gesamte Fläche wirkenden Kriterien entscheidend. Als Verfafhren kommen hier neben dem direkten Preisvergleich das relative Lagewertverfahren, das Verfahren mit Ertragsfaktoren und das Klassifizierungssystem nach dem Modell Niedersachsen in Frage. Hier wird praktisch festgestellt, welche sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen sich zunächst durch die Analyse zwischen Mängeln, Maßnahmen und erreichten Ziele ergeben.

In der zweiten Stufe wird dann der individuelle Vorteil für das einzelne Grundstück ermittelt. Bei diesem Verfahren wird die Analyse von Einzelfaktoren maßgeblich sein. Diese Einzelfaktoren sind jedoch kaum in unterschiedlichen Sanierungsverfahren absolut vergleichbar. Es kommt in den allermeisten Fällen auf eine Weiterentwicklung und Modifizierung der vorhandenen und veröffentlichten Verfahren an.

Das zweistufige Wertermittlungsverfahren ist übrigens vom Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4.3.1982 (III ZR 156/80) bestätigt worden".