Rechtsauffassung

Nach der Ankündigung der Stadt, noch vor Abschluss der Sanbierung ( § 154 (3)) Vorauszahlkungen auf den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag nach § 154 (6) zu erheben, haben wir am 20. September 1999 der Stadt nochmals unsere Rechtsauffassung dargelegt und damit nochmals die Wertermittlung unserer Grundstücke i.S. § 154 (4) erörtert:



Alfeld, 20. September 1999


Stadt Alfeld (Leine)
Marktplatz 12
Postfach 1743

31047 ALFELD


Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Ihr Schreiben von 09.04.1999 61. 1/He (an den Unterzeichneten)

Sehr geehrter Herr Dr.Tötzke !

Wir nehmen davon Kenntnis, daß Sie den "Erlass von Vorausleistungsbescheiden" für die Zeit "nach den Sommerferien 1999 d.h. etwa im August/September 1999" beabsichtigen. Von der nach § 154 (4) BauGB geforderten Erörterung der für die Wertermittlung unserer Grundstücke maßgeblichen Verhältnisse haben wir durch Überreichung unserer Broschüre "Gedanken über Alfelds Innenstadt - II.Teil" bereits 1996 Gebrauch gemacht.

In Ihrer Eingangsbestätigung vom 27.02.96 /M Bl, bezeichneten Sie die Einwendungen für "so interessant, daß sie auch den Mitgliedern des Planungsausschusses der Stadt Alfeld (Leine) zugänglich gemacht werden sollten" und gingen "davon aus, daß wir noch manches interessante Gespräch miteinander haben werden".

Ein Gespräch darüber konnte aber weder mit Ihnen noch mit dem Planungsausschuss geführt werden. Ein Gespräch mit den 3 Bürgermeistern der Stadt, im Beisein Ihres Herrn Duwe fand erst am 27.10.97 statt und die Herren waren angeblich sehr beeindruckt. Ein "Vergleichs"Vorschlag am 14.12.97 an den Bürgermeister blieb ohne Antwort. Darüber hinaus wurden von Ihnen ex cathedra die Gutachten-Werte für nicht verhandelbar erklärt.

Nach unseren Recherchen fassen wir unsere Rechtsauffassung in einigen Leitsätzen zusammen:

  1. Nur GUTACHTEN, die nicht verkennen, daß im "Besonderen Städtebaurecht" Ausgleichsbeträge nach §154 BauGB lediglich eine wertmäßige und verwertbare Bereicherung des Eigentümers zugunsten der Allgemeinheit ausgleichen sollen, sind gesetzeskonform.
  2. GUTACHTEN, die die für den Eigentümer anteiligen Kosten an der durch Steuergelder für die Allgemeinheit finanzierten Sanierungsfälle zu erfassen suchen, leiten sich an der auf Gegenseitigkeit beruhenden Vorstellung des "Allgemeinen Städtebaurechts". Solche GUTACHTEN sind fehlerhaft.
  3. GUTACHTEN, die mangels direkt vergleichbarer Kaufpreisfälle den mathematisch-statistischen-indirekten Preisvergleich (Niedersachen-Modell) anwenden, dürfen die ertragsbedingte Marktsituation im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" (§194 BauGB) nicht unberücksichtigt lassen
  4. .
  5. GEMEINDEN, die im Fall der umfassenden Sanierung Gutachten anwenden, verstoßen gegen die besondere Finanzierungssystematik, nämlich WERTlösung statt KOSTENlösung, wenn sie nicht §154 (l) Satz 2 BauGB beachten
  6. .
  7. GEMEINDEN, die unter Täuschung ihrer Bürger Gutachten verwenden, die nicht gesetzeskonform sind und unzulässig Beiträge erheben, handeln rechtsmißbräuchlich.

Bei der Erhebung einer Abgabe durch Auswertung eines Gutachtens darf das nicht ohne eigene Nachprüfung erfolgen. Bekanntlich haben die Gutachten der Gutachterausschüsse nach § 193 (4) BauGB keine bindene Wirkung. Eine gegensätzliche Vereinbarung mit uns hat auch nicht stattgefunden.

Ihnen hätte auffallen müssen, daß die Wertermittlunng des Ausschusses nicht zutreffend sein konnte, da Sie 1985 auch der Meinung waren, daß wegen der "fallenden Tendenz auf dem Immobilienmarkt" für Alfeld in "nächster Zeit keine Möglichkeit für die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen" bestehen würde.

Die Tendenz des Marktes hat sich nicht gebessert, sondern es ist inzwischen eine Lage eingetreten, die eine bedrohliche Verödung der Innenstadt einleitet. Geschäftsaufgaben, sinkende Geschäftsmieten.....Die steigenden Ausgleichsbeträge (z.B.. Gutachten vom 26.11.1998), die Ihrer Erhebung zugrunde liegen, können unter diesen Umständen kaum Ernst genommen werden.

  1. Die Gemeinde kann nach §154 (6) BauGB von den Eigentümern Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag erheben, wenn eine den Sanierungszielen "entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist".

    Diese Vorschrift setzt eine Gemeinde in die Lage, für Teile, deren baumäßige Sanierung ordnungsgemäß und endgültig abgeschlossen ist, so daß eine Nutzung zulässig ist, diese vorgezogene Erhebungart zu wählen. Die Anwendung empfiehlt sich, wenn bald nach Beginn der Sanierungsarbeiten abgeschlossene Teile endgültig nutzbar werden und der Abschluß der Sanierung und damit die Möglichkeit der Erhebung erst nach jahrelang andauernden Arbeiten an der gesamten Veranstaltung eintreten wird.

Die Stadt Alfeld hat dagegen den Betroffenen Angebote zur vorzeitigen und freiwilligen Ab-lösung gemacht, wovon "bisher ca. 140 Grundstückseigentümer Gebrauch gemacht" haben. Bei diesem Sachverhalt würden wir die Anwendung der Vorschrift jetzt noch als Ermessensmißbrauch betrachten.

  1. Viele Betroffene sind Eigentümer (im Gegensatz zur den wenigen sog.la-Lagen) mit Grundstücken in Wohnlagen mit bescheidenen Grundstückserträgen, hier und da - nach Investitionen - bemüht um Aufbesserung durch geringe gewerbliche Mieten. Das gilt für den größten Teil des übergroßen Alfelder Sanierungsgebiets. Die Kosten der Erschließung des Grundstücks einschl. Gebäude in früherer Zeit, die Zahlung von Steuern und Abgaben einschl. Lastenausgleich nach dem Krieg und auch die anteil. Beiträge der Tiefbaukosten im Rahmen der Sanierung für die Versorgungsleitungen belasteten das oft einzige Objekt ihrer Altersicherung. Das Erwerbsleben steht auch unter einer hohen Steuerlast. Ihre Forderung auf Grund einer falsch errechneten "Wertsteigerung stellt für diese Bürger (lt. Zeitung Haus + Grund) eine "e-xistentielle Bedrohung" dar und ist "nur durch den Verkauf der Immobilie möglich".

Unsere jahrelangen Recherchen haben u.a. ergeben, daß ein Gutachterausschuss aus Niedersachens Norden klar die Tatsache im Bericht offenlegte, daß ein besonderes Wertermittlungmodell, wie es auch in Alfeld und vielen anderen Gemeinden verwendet wurde, um Erschließungsbeiträge als Ausgleichsbeträge auszuweisen. Das heißt also: Die Gutachterausschüsse haben ein Berechnungsmodell angewendet, daß akademisch etwa für Kahlschlag-Sanierungen entwickelt wurde; das genügend Spielraum bietet und das Beiträge besonderer Art auszuwerfen vermag.

Dabei sagt das Gesetz (§154 (1) Satz 2 BauGB) klar und ohne Zweifel, daß die Vorschriften über die sonst üblichen Beiträge (§127 Satz 2 BauGB) im Sanierungsgebiet (also z.B. Stra-ßenbau) nicht anzuwenden sind. Der bezeichnete norddeutsche Ausschuss irrt, wenn er folgert: Diese "Freistellung der Grundstücke steht gleichsam als Äquivalent der zukünftigen Belastung mit Ausgleichsbeträgen gegenüber" - Äquivalent heißt gleichwertiger Ersatz.. Die Gutachterausschüsse haben also Beiträge ausgewiesen und keine Wertsteigerungen.

Noch deutlicher: Die Gutachter wollten gar nicht und haben auch keine "Werte" ermittelt, sondern im falschen Glauben Erschließungsbeiträge ausgerechnet, diese dann in Ver-kehrswertgutachten als Wertsteigerung bezeichnet. Eine Ungeheuerlichkeit! Damit konnte man nicht rechnen.

  1. Das hätte der Stadt auffallen müssen! Erschließungsbeiträge sind Gegenleistungen für eigene Interessen des Bürgers, nämlich für die Anbindung seines Grundstücks an die Straße. Sie haben Ihre Bürger durch eine Broschüre vor der Sanierung auch - richtig - informiert: "Der Ausgleichsbetrag kann daher nicht mit Beiträgen verglichen werden, da in diesem Fall keine direkte Gegenleistung ...gegenübersteht" D.h. weil es bei der Sanieriung an privaten Interessen des Bürgers fehlt.

    Nach der gleichen Broschüre (die wir Ihnen unter dem 16.12.1998 in Fotokopie übersandten) teilten Sie mit "nicht nach den Kosten" sondern nach "dem Wert eines Grundstücks" richtet sich der Ausgleichsbetrag, z.B. bei einer besseren baulichen Ausnutzung eine Grundstücks ..u.ä.

Im Interesse der Allgemeinheit wurden im Rahmen der Alfelder Sanierung die Pflasterungen der Straßen dem gewünschten Erscheinungbild der Stadt angepaßt, Sie glauben doch wohl nicht, daß ein potentieller Käufer für ein Grundstück in Alfeld auch nur einen Pfennig mehr bezahlen würde, weil vor dem Grundstück die Steine ausgewechselt worden sind. Das hät-ten Sie und Ihre Bediensteten spätestetens 1996 nach unserem "so interessanten", Papier, das die Absurdität der Wertsteigerungen beschrieb, bemerken müssen. Sie haben das Gutachten in Auftrag gegeben! Sie erklärten die "Werte" für nicht verhandelbar.

Unsere Eingaben an den Landtag und den Bundestag im vorigen Jahr wegen Verletzung eines Bundesgesetzes sind von den Parlamenten zur Prüfung und Beschlußfassung angenommen. Beide Parlamente teilten uns mit, daß die Ermittlungen jetzt abgeschlossen worden sind und die Entscheidungen in Kürze erfolgen sollen.

Wir bitten auch aus diesen Gründen von der Anforderung von Vorauszahlungen abzusehen. Auch aus Gründen der Verwaltungsökonomie. Wir würden die Aussetzung der Vollziehung der Bescheide beantragen müssen.

Die Sanierung in Alfeld finanziert sich - gesetzeskonform - aus dem allgemeinen Steueraufkommen, zu dem Ihre Bürger ihre Beiträge geleistet haben. Eine doppelte Heranziehung zur Finanzierung ist daher rechtswidrig.

Mit freundlichen Grüßen

gez.: Fiedler gez.: Edler gez.: Mundt