Vor der Sanierung

"Wer dabei war, wird später einmal sagen, es sei schon ein recht seltsames Gefühl bei der letzten Ratssitzung in Alfeld kurz vor Jahreswende gewesen" schrieb die Alfelder Zeitung (AZ. v. 20.12. 85) nach Festlegung des Sanierungsgebiets. Und: "Ein Weihnachtspräsent für die Bürger, wie es schöner nicht sein kann"

Schon früher schrieb die Stadt in einer Broschüre: Sinn und Zweck der Erhebung der Ausgleichsbeträge sei es, dass durch Maßnahmen der Allgemeinheit hervorgerufene Bodenwertsteigerungen nicht dem Grundstückseigentümer verbleiben. Etwa wenn Grundstücke erschlossen werden, oder die bauliche Ausnutzung bessere Erträge ermöglicht, konnte man der Broschüre entnehmen.

Noch im Aug/Sep. 1986 antwortete der Bauamts-Dezent der Stadt in einem Interview auf die Frage der Alfelder Zeitung nach den Vorteilen für die Betroffenen: "Denken Sie einmal an die Zuschüsse von Bund und Land bei gleichzeitigem Wegfall von Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen für Maßnahmen, die mit Sanierungsmitteln finanziert werden."

10 Jahre später

Zeitgleich mit einer starken Verschlechterung der Lage der öffentlichen Kassen erinnern sich die Gemeinden, dass Wertsteigerungen an Grund und Boden, die ihren Bürgern durch Maßnahmen der Sanierung zugewachsen sind. Allerdings erst nach Abschluss der Sanierung anforderbar.

Doch man fand den Weg der "vorzeitigen Erhebung", auch um die mit den Bürgern freiwillig vertraglich vereinbarten Gelder noch für die laufenden Sanierungsmaßnahmen verwenden zu können.

Man geht davon aus, dass jeder Betroffene je nach Lage des Grundstücks durch die Sanierung einen Wertzuwachs erhalten hat. Auch in Alfeld wurde deshalb beim Gutachterausschuss beantragt, die "Anfangs- und Endwerte nicht parzellenscharf, sondern blockweise" zu ermitteln.

So konnten die Zahlungen günstiger als am Sanierungsende dargestellt werden: Alfeld: "Dass mit Sicherheit höhere Ausgleichsbeträge als die heute von der Stadt angebotenen zu erwarten sind !"
Hoya: "Die Gemeinde bietet für Zahlungen in 2000 einen "Pionierabschlag" in Höhe von 10% an. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses betonte, "dass die Ergebnisse dieser Untersuchung nicht im Einzelfall öffentlich diskutiert werden dürften".

Nienburg: "..kann zum jetzigen Zeitpunkt günstiger ausfallen als bei der Erhebung per Bescheid (nach Abschluss der Sanierung)."

Gutachterausschuss

Diesem Bewertungsausschuss für Bodenwerte gehören Fachleute an.(Architekten, Makler, Bankleute - also keine Politiker). Daneben Vermessungsbeamte und sogar ein Steuerbeamter. Die Ausschüsse haben den gesetzlichen Status der "Selbständigkeit" und der "Unabhängigkeit" und genießen in der Öffentlichkeit deswegen einen hervorragenden Ruf der "Unparteilichkeit" . Das Gutachten für Alfeld trägt die Bezeichnung "Verkehrwertgutachten". Bodenbewertung nach dem "Verkehrswert" ist richtig!

Aber: In Alfeld kommt es zu dem kuriosem Fall, dass bei einem Grundstücksverkauf in "guter Lage" die darauf stehenden Gebäude praktisch "mitverschenkt" werden (Kaufpreisangebot 700.000 DM für Grundstück mit 2 Gebäuden. 750qm je 850 DM/qm = 650.000 DM. vgl Archiv "Häuser ohne Wert...?"!) Man braucht kein Fachmann in Bewertungsrecht zu sein: Das kann nicht stimmen. "Verkehrswert" ist ein feststehender Begriff: (§ 194)...erzielbar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Wir zogen daraus den Schluss: Die Werte sind präpariert!

Präparierte Werte

Wir machten diese Erkenntnis öffentlich. Der Bauamts-Dezernent. wehrte schwach ab. Vgl. "Archiv",

Nachdem der Ausschuss (Katasteramt) für 1999 den "Bodenrichtwert" im Landkreis mit höchstens 400 DM veröffentlicht hatte, haben wir das Amt, über dessen frühere Auskunftsbereitschaft wir uns nicht beklagen konnten, erneut um Auskunft gebeten. Nun wurden unsere Anfragen (Anfang 2000) nicht mehr beantwortet. Und von der Stadt waren Argumente nicht zu erwarten. Bezirksregierung Hannover antwortete nach einer Dienstaufsichtsbeschwerde beim Innenministerium nicht ausreichend. Insbesondere führte die Auskunft zur Begriffsverwirrung, obwohl der Begriff Bodenrichtwert ebenfalls durch Gesetz (§196 BauGB) feststeht. Rien ne va plus?

Also doch das Gericht

Von der Administration war nichts mehr zu erwarten! Und dieses trotz behördlicher Informationspflicht! - Also Klage? ! .

Wie fragte doch Dr. H. telefonisch am 11. Januar 1999, nachdem wir das Bauministerium in Bonn über den Sachverhalt informiert hatten, es wäre im Ministerium schon öfters aufgefallen. Er interessiere sich persönlich, man habe doch die unparteiischen Gutachter eingeschaltet. Wie komme es, "dass die Gemeinden trotzdem "abzocken" können"? In Niedersachsen!!

Die Gutachter im LK Verden sahen den Ausgleichsbetrag gleichsam als Äquivalent für die sanierungsrechtliche Freistellung an. Und der Vorsitzende der Gutachter LK Diepholz betonte sogar, dass die Ergebnisse der Untersuchung "nicht im Einzelfall öffentlich diskutiert werden dürften".

Was sind das für Gläubiger, die für Straßenbaukosten von ihren Bürgern Forderungen nach einem unverbindlichen Gutachten erheben und sich dann der Auskunft über die Berechnung entziehen? Gerade die Straßenbaukosten sind durch Gesetz von dem Ausgleichsbetrag ausgenommen, weil eine besondere Sanierungsfinanzierung geschaffen wurde. Das (auswärtige) Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat 1999 festgestellt, dass das Nds. -Modell nicht "generell zu sachgerechten Ergebnissen führt".

Was ist das für ein Berechnungsverfahren, das nach im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Werten sucht und dabei vor der Sanierung die Bodenwerte um mehr als 300% erhöht und zu Wertsteigerungen bis zu 100 000,- DM (in Alfeld) gelangt?

Also "präparierte Werte"? - Um dieses dem Gericht glaubhaft zu machen, mussten wir möglichst viele Veröffentlichungen über das sog. Nds.-Modell studieren und die etwaigen Schwachstellen und Fehlerhaftigkeiten aufdecken. So ist die "Alfelder Studie" entstanden.

Einige außergerichtliche Aktivitäten unserer Tätigkeit: