Klage

     

Fall, Leinstraße 18

593 DM/qm = 31.068 DM (270qm je 72 DM + 323 qm je 36 DM) Widerspruch und Antrag auf Aussetzung der Vollziehung am 27.6.2000.

Schon im außergerichtlichen Widerspruchsverfahren bevollmächtigte der Antragsteller den Rechtsanwalt Dr. Michael SELK, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Strafrecht, 21453 REINBEK, Postfach 1305 Tel. 040/727363-0.

Da die Widerspruchsentscheidung nicht erging, mahnte der Bevollmächtigte am 26.07.2000. Die Ablehnung des Antrags auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheides durch die Stadt erfolgte sodann am 02.08.2000.

Der Antrag auf Anordnung der ausschiebenden Wirkung des Widerspruchs wurde am 11.08.2000 gestellte und der Eingang am 15.08.2000 von der 12. Kammer des Verwaltungsgerichts Hannover bestätigt und das Aktenzeichen 12 B 3788/00 mitgeteilt.

Vor Gericht

Einige Schriften wurden mit der Antragsgegnerin ausgetauscht und am 04.01.2001 teilte der Bevollmächtigte der Stadt dem Gericht mit, dass "die Standpunkte der Beteiligten ausgetauscht sind."

Auf die Sachvorträge im einzelnen soll hier nicht eingegangen werden, sondern lediglich auf Argumente hinsichtlich der Alfelder Studie.

Die "Alfelder Studie"

Am 23.10.2000 wurde sie dem Gericht vorgelegt (als Anlage Ast 4)

Die Antragsgegnerin beschränkte sich zunächst (am 08.11.2000) darauf, die Darlegung entspreche "nun allerdings nicht dem Stand der Rechtsprechung."

Am 29.11.2000 wurde dem Gericht mitgeteilt, die Stadt Alfeld habe sich inzwischen "vorsorglich an den Gutachterausschuss ... gewandt. Sie hatte den Gutachterausschuss gebeten, sich mit den vom Antragsteller vorgetragenen Argumenten auseinanderzusetzen.. Der Gutachterausschuss hat, und zwar in Gestalt seines Vorsitzenden, der Antragsgegnerin unter dem 28.11.2000 geantwortet."

Das Schreiben vom 28.11.2000 wird im "Archiv" ungekürzt wiedergegeben. Gegenargumente werden überhaupt nicht erwähnt.

Graphik: Bodenwert zur Einwohnerzahl

Am 18.12.2000 legte der Antragsteller dem Gericht eine als bedeutsam eingeschätzer Grafik - (als Anlage ASt 5) - vor, die von ihm nach dem Grundstücksmarktbericht 1998 des oberen Gutachterausschusses Hannover erstellt wurde. Er bemerkte hierzu: "Der Preis von mehr als 70,00 DM für Objekte guter Lage bezogen auf die Einwohnerzahl- für die Stadt Alfeld stellt sich als absoluter "Ausreißer" dar und fällt mithin aus jeglicher Statistik im Hinblick auf die mehr als 100%ige Abweichung im Vergleich zu den dort genannten anderen Städten glatt heraus. Allein dies indiziert die nach wie vor berechtigte Kritik am Modell 'Niedersachsen'."

Am 04.01.2001 rügt die Antragsgegnerin, es werde der Eindruck erweckt, es handele sich um eine amtliche Grafik. Im Widerspruch dazu könnten "zahlreiche andere Preise" herausgesucht werden und im übrigen gebe die Verknüpfung der Einsatzgrößen keinen Sinn.

Auch die Grafik wird im "Archiv" wiedergegeben, gemeinsam mit Seite 58 des Bez.-berichts. Danach ist die Nachprüfung der Argumente jedem leicht möglich. Zu bemerken wäre noch, dass der Wert der Statistik für Alfeld "gute Lage" der Anfangswert 900 DM "der Endwert aber sogar 972 DM betragen soll."

Beschluss des Verwaltungsgerichts Hannover vom 23. November 2001
Az.12 B 3788/00

Der Antrag vom 11. August 2001 wird abgelehnt!

Da Argumente gegen die Alfelder Studie nicht vorgebracht waren, wurde sie vom Gericht auch nicht gewürdigt.

"Soweit der Antragsteller die Ermittlung des Endbodenwerts unter Hinweis auf die Berechnungsmethode "Modell Niedersachsen" angreift, die nach der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts durchgängig zuverlässige Anhaltspunkte für die Werterhöhung liefert (u.a. OVG Lüneburg, Urteil vom 24.1.1992-1 L 46/90 u. 1.L.47/90; Urteil vom 17.1.1997, NdsRpfl 1997, -S.123 = BRS 59.Nr.250; Beschluss vom 13.3.1997. a.a.O.), bleibt dies im vorläufigen Rechtsschutz Verfahren ebenfalls ohne Erfolg".

Gegen diese Entscheidung wurde fristgerecht Zulassunssbschwerde eingelegt. Hoffentlich erkennt das Oberverwaltungsgericht schon im vorläufigen Verfahren (Vorauszahlungen!), dass das Nds.-Modell mindestens bei Sanierungen, die fast nur aus Straßenbau ohne jede Neuordnung von Gundstücken bestehen, untauglich ist.

An die Bürgerinitiative

Während die Alfelder Zeitung frohlockte:

Stadt Alfeld siegt im "Musterprozess Fiedler"
Ausgleichsbeträge wurden zu Recht erhoben

wurden den Mitgliedern Ende Dezember 2001 der Stand des Rechtsverfahrens und die weiteren Schritte erläutert.

Das Recht (und die Pflicht) Ausgleichsbeträge gem. §154 BauGB zu erheben, ist überhaupt nicht streitig. Im Prozess geht es darum, ob das Gericht "ernstliche Zweifel" an der Erhebung der von der Stadt festgesetzten Vorauszahlungen auf die erst in vielen Jahren (bei Abschluss der Sanierung) fälligen Ausgleichsbetrag hat.

Sanierungen nach dem BauGB werden aus dem allgemeinen Steuertopf finanziert, Bund/ Land/Gemeinde je zu einem Drittel. Wenn die Sanierung nicht nach dem "vereinfachten Verfahren" (§152 BauGB) durchgeführt wird, tritt die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ein, um etwa eingetretene persönliche Bereicherungen zugunsten der Sanierung abzuschöpfen. Gleiches Ziel wie im bürgerlich Recht: "Ungerechtfertigte Bereicherung" (§813 BGB)

Ob eine Bereicherung (gemeint ist eine Erhöhung des Wertes des Grundstücks ohne die darauf befindlichen Gebäude) vorliegt, muss von der Gemeinde entschieden werden. Sie bedient sich meist der Hilfe der örtlichen Gutachterausschüsse, die zwar selbständig und unabhängig sind, deren Gutachten aber keine bindende Wirkung habend (§193(4) BauGB).

In Alfeld hatte der Gutachterausschuss auf Antrag der Gemeinde vom 26. Oktober 1993 sog. Anfangswerte (gemeint sind die Grundstückswerte unbeeinflusst durch Aussicht auf die Sanierung) und - für Zwecke der Vorauszahlung - die sog. Endwerte festzustellen. Vorgegebener Rahmen: Ende 1983 und Ende 1998.

Der Alfelder Ausschuss glaubte für den Anfangswert auf seine Ende 1983 beschlossene Schätzung- auf sanierungsunbeeinflussten Kauffälle beruhende Entscheidung zurückgreifen zu können (§196 (l) Satz 2 BauGB). Bodenrichtwert 230 DM.

Aus Gründen, die auch im Prozess nicht vernünftig aufgeklärt werden konnten, änderte der Ausschuss die Feststellung auf 500 DM und setzte die Beträge für Sanierungszwecke fest: 1985 600 DM, 1990 650 DM, 1991 700 DM, 1993 800 DM, 1995 860 DM, 1998 900 DM. Da die Gemeinde möglichst Anerkennung bei ihren Bürgern finden wollte, wurde der Anfangswert auf 1993 800 DM festgesetzt (Gutachten G 37/93) und gleichzeitig aber die spätere Verbösung . bekannt gegeben.

Die Stadt verwarf unsere Argumente und wies auf das Gutachten hin ohne überhaupt einen Verhandlungsspielraum zuzulassen. Der Gutachterausschuss antwortete seit 2000 auf unsere Anfragen überhaupt nicht mehr. Auch nicht als die Alfelder Zeitung die vom Ausschuss (Katasteramt) für 1998 festgesetzten Bodenrichtwerte veröffentliche, wonach im Landkreis Hildesheim der höchste Wert mit 400 DM geschätzt sei. Der Wert von 400 DM bezog sich auf Sarstedt.

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Regierungsbezirks Hannover hat in seinem Grundstücksmarktbericht 1998 auch (auf Seite 66) die Richtwertübersicht des Landkreises Hildesheim veröffentlicht. Für Alfeld ist darin 230 DM angegeben.

Weil die gesetzlich vorgesehene Kaufpreissammlung (§195 BauGB) für den Sanierungszeitraum nicht genügend Kauffälle zur Verfügung stellen konnte, waren die Gutachter auf andere Wertermittlungsverfahren angewiesen. In Niedersachsen wurde das sog. Niedersachsen-Modell nach Kanngieser/Bodenstein verwendet, das nach dem Beschluss des Verwaltungsgerichts "durchgängig zuverlässige Anhaltspunkte für die Werterhöhung liefert" und vom Oberverwaltungsgericht Lüneburg deswegen auch anerkannt worden sei.

Das offenbare Missverhältnis der Bodenrichtwerte hat das Verwaltungsgericht nicht gesehen und die nach dem Nds.-Modell für die Leinstraße geschätzte Werterhöhung von 8% für richtig anerkannt.

Da die Anforderungen der WertV nicht erfüllt sind, kann die Art der Wertfindung für die Alfelder Anfangswerte nicht hingenommen werden. Es ist kaum anzunehmen, dass das OVG diese krasse und beliebige Abwendung von dem Prinzip des "Verkehrswertes" (Marktwert) nicht berücksichtigt. Die Auswirkungen dieses Missverhältnisses auf die künftigen Forderungen der Gemeinde werden in einer graphischen Darstellung dem Gericht vorzulegen sein.

Graphik: Missverhältnis der Bodenrichtwerte

Anfangswert und Endwerte werden nach dem Niedersachsen-Modell dadurch ermittelt, dass der Endwert durch Prozentsatz-Zurechnung zum Anfangswert ermittelt wird. Der %-Satz ist abhängig von dem Umfang eines Verhältnisses der bei der Sanierung vorhandenen Missstände zu den durchgeführten Maßnahmen. Obwohl nach Darlegung der Stadt "lediglich eine Veränderung der Straßen- und Platzräume geplant" war und dies im wesentlichen so durchgeführt wurde, sind %-Sätze bis zu 20% zur Anwendung gekommen. Der %-Satz für die Leinstraße beträgt 8%.

Nach der Rechtsprechung ist gemäß § 194 (2) BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Grund und Bodens grundsätzlich aus dem Unterschied zweier voneinander unabhängig zu ermittelnder Bodenwerte, dem Anfangs- und Endwert, durch Preisvergleich im sogenannten Vergleichswertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu ermitteln.

Die Gutachter-Ausschüsse für Grundstücke (GAG) haben das Marktgeschehen zu beobachten und gem. § 196 (l) Satz 3 BauGB zum Ende eines jeden Kalenderjahres sog. Bodenrichtwerte zu beschließen. Empfänger ist auch das zuständige Finanzamt zum Zwecke der Einheitsbewertung.

Nach Satz 5 der gleichen Vorschrift ermitteln die GAG auf Antrag der Gemeinden für Zwecke der Sanierung auch auf einen abweichenden Zeitpunkt .Jedermann kann bei dem zust. Katasteramt (gegen geringe Gebühr) Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 (3) BauGB). - Die Gutachten haben keine bindende Wirkung (§ 193 (4) BauGB).

Aufgrund einer Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens zu ermitteln, die als "Bodenrichtwerte" bezeichnet werden. In bebauten Gebieten muss so ermittelt werden, als ob der Boden unbebaut -wäre. Die "Wertermittlung " des BauGB (§§ 192-199) bedeutet Suche nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB) zu erzielen wäre.

(Höchste) Bodenrichtwerte nach Richtwertübersicht Landkreis Hildesheim Stichtag 31.12.1998: HILDESHEIM 490 DM; ALFELD 230 DM; GRONAU 115 DM, SARSTEDT 230 DM und Hannover 670 DM, Salzgitter-Lebenstedt 522 DM, Pattensen 320 DM, Langenhagen 440 DM, Burgdorf 310 DM. Die Bodenrichtwerte für Alfeld betragen während der gesamten Zeit der Sanierung gleichbleibend 230 DM.

Während es sich bei diesen genannten Werten um "Bodenrichtwerte" i.S. des BauGB handelt, hat die Gemeinde Alfeld vom GAG zwar als "Verkehrswerte" bezeichnete, aber unserer Ansicht nach präparierte Werte erwirkt und ihrer Ausgleichsbetrags-Ordnung als Anfangswerte zugrundegelegt.

Der Antragsteller hat es unternommen, dem Bodenrichtwert für Alfeld die "Anfangswerte" der Stadt in einem Koordinationsrahmen gegenüberzustellen und diese Graphik dem OVG (als Anlage AB 3) vorgelegt. Sie wurde auch in das Archiv aufgenommen und kann daher von jedermann eingesehen werden.

Der Graphik liegt ein ca. 750 m2 großes Grundstück zugrunde, das in der Leinstraße liegt und (natürlich mit Gebäuden) 1995 zum Preis von 700.000 DM zum Kauf angeboten wurde. Da die Anfangswert-Berechung der Stadt für das. Grundstück (ohne Gebäude) zum Zeitpunkt des Verkaufs 645.000 DM vorsieht, würden auf zwei Gebäude 5.000 DM entfallen. Der Endwert würde sogar über dem Kauf preis von 650 000 DM liegen.

Eine realistische Wertberechnungsart ist dies wirklich nicht.

lm "Besonderen Städtebaurecht" (§§ 136-191 BauGB) gibt es die sonst bekannte Regelung "Beiträge der Anlieger" "zur Deckung des sonst nicht gedeckten Aufwands" nicht. Im Sanierungsrecht gilt die besondere sanierungsrechtliche Finanzsystematik, die stets eine "Wertlösung" und keine Kostenlösung" verfolgt."

(Mustereinführungserlass erarbeitet von der Fachkommission Städtebauliche Erneuerung der ARGBAU unter Mitwirkung des Bundesbauministeriums und der kommunalen Spitzenverbände - Quelle Internet).

Durch bisher nicht bekannte Einflüsse wurde in Niedersachsen das Nds-Modell irrtümlich als eine Art 'Beitrags-Ersatz behandelt, z.B. in Achim/Bremen: Es sind" nach § 154 Abs. l Satz 2 BauGB die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies bedeutet, dass die Erhebung von Erschleißungsbeiträgen für die betreffenden Anlagen (Straßen, Wege, Plätze...) - sonst obligatorisch - ausgeschlossen ist. Die Freistellung der Grundstücke steht gleichsam als Äquivalent der zukünftigen Belastung mit Ausgleichsbeträgen gegenüber".

(Gutachten GI 11/1998 vom 3.11.1998 - Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Verden, Katasteramt in 27711 Osterholz-Scharmbeck, Pappstraße 4).

Wir haben erfahren müssen, dass weder der Landkreis noch die Bezirksregierung, das Nds. Innenministerium, der Bundestag, das Bundesbauministerium oder der Nds. Landtag gegen die Rechtsverletzungen der Gemeinden einschreiten oder, wie wir aus dem Alfelder Rat entnehmen konnten, Aufsichtsbehörden Laisser-faire durch Vermeidung der Schriftform üben.

Die "Anfangswert-Kurve" der Stadt beginnt 1981 mit einem Anfangswert von 186.300 DM für den 750 m2 großen Beispielsfall und wird bis zum voraussichten Ende der Sanierung weitergeführt, nämlich mit einem Anfangswert von 937.448 DM im Jahre 2006. - Die Kurve beginnt steil bis 1995 (648.000 DM) - für freiwillige Zahlungsverpflichtungen und führt 1998(729.00 DM) - für Zwecke der Erhebung von Vorauszahlungen weiter bis zum voraussichtlichen Ende der Sanierung 2006 (937.448 DM). Da die Kurve nur für' Erhebungen 1995 und 1998 von der Stadt Alfeld bereits abgerufen wurde, ist sie nach dem nach dem durchschnittlichen Verlauf bis zum voraussichtlichem Ende der Sanierung fortgeschrieben.

Das Alfelder Modell lässt es also zu, dass die Gemeinde die Ausgleichsbeträge mit jedem Jahr Verlängerung der Sanierungszeit höher erheben kann, da, wie gesagt, der Endwert sich nach dem Anfangswert richtet. Eine derartige behördlich Willkür ist kaum vorstellbar. Ohne Hilfe der durch Gesetz verbrieften Unabhängigkeit und Selbständigkeit der GAG hätten es die Gemeinden sicherlich nicht vermocht, ihren Bürgern glauben zu machen , dass ihr Vermögen durch neue Straßendecken um solche Beträge gewachsen sei.. Auch durch Einschaltung der GAG ist ihnen zwar auch nicht gelungen, die Bürger davon zu überzeugen, aber sie infolge des Nimbus des GAG in Ratlosigkeit zu versetzen, die den Einzelnen zur Resignation bringt. Der Grundbesitzerverband Niedersachsen teilte (z.B. 1998 in Sulingen) mit, "dass die Erhebung der Ausgleichsabgabe eine existentielle Bedrohung für das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum in Sanierungsgebieter darstellen könne" und "könnten wegen ihrer Höhe den Betroffenen vor die Notwendigkeit stellen, sich von seinem Eigentum zu trennen".

Solche Art Gelder zu fordern, ist nicht seriös. Von einer Behörde, auch wenn die Gemeinde "im eigenen Wirkungskreis" tätig werden, erwartet man eine unseriöse Haltung nicht. Auch die Nds. Verfassung verlangt, dass Gemeinden Gesetze einhalten müssen.

Das Gesetz (§ 154 (2) BauGB) und auch die menschliche Logik gehen von einem Standpunkt aus, dass es bei einer Sanierung nur einen Anfang gibt. Die Stadt Alfeld bietet ihren Bürgern jährlich steigende "Anfangswerte" auf einer nach oben offener Scala der Beliebigkeit.

Dagegen steht die gleichbleibend waagerechten Kurve der Bodenrichtwerte. Es kommt noch hinzu: Da diese Werte keine Steigerung erkennen lassen, kann man folgern, das sanierungsbedingte Grundstücks- Steigerungen überhaupt nicht eingetreten sind.