ARBEITSGEMEINSCHAFT FÜR SANIERUNG e.V
BÜRGERINITIATIVE ALFELD (LEINE)
Ende Dezember 2001



Liebe Mitglieder!

Anfang des Monats Dezember wurden Sie durch die "Alfelder Zeitung" mit der Überschrift:

Stadt Alfeld siegt im "Musterprozess Fiedler"
- Ausgleichsbeträge wurden zu Recht erhoben - überrascht.

Am 3.3.1996 berichte der "Kehrwieder" nach vorherigen Kontakten mit unserer Arbeitsgemeinschaft über den Verkauf der Grundstücke Leinstraße 17 u.l7a (Angebot der Sparkasse: 700.000,00 DM - Kaufpreis ca. 650.000,00 DM. Nach Berechnung der Stadt: 1 m2 = 860 DM/m2 750m² x 860 DM/m² = 645.000 DM. Kaufpreis für Grund-stück und Gebäude 650 000 DM, bleiben also für das Gebäude nur 5.000 DM - Die Zeitung titelte:

- Häuser ohne Wert -

Wir haben niemals das Recht der Gemeinden auf Erhebung eines Ausgleichsbetrags bezweifelt, so wie jeder Bür-ger damit rechnen muss, das infolge ungerechtfertigter Bereicherung Erlangte herauszugeben. - Wenn wir auch auf dem Standpunkt stehen, dass durch Veränderung der Straßenoberfläche keine Bereicherung eingetreten ist, so hätte man wohl nicht das Gericht angerufen, wenn die Erhöhung 8% betragen (Gutachten: 8% für die Lein- und Marktstrasse) hätte. 8% aber vom tatsächlichem Bodenwert!! - in der Rechtssprache also von "Verkehrswer-ten" i. S. des § 194 BauGB, nicht nach "Nds.-Werten".

Letzte sanierungsunbeeinflusste Feststellung 31.12.1983 aus wirklichen Kaufpreisen der regelmäßigen jährlichen Richtwertsitzung abgeleitete Grundstückswerte. - Die Gutachter greifen als "Anfangswert" aber auf den 31.12.1993 zurück. (Gutachten G 37/93 Seite 11)

Die vom Katasteramt erworbenen üblichen Richtwertkarten weisen für die Leinstraße/ Marktstraße folgende Wer-te aus: 31.12.1981 - 230 DM;1983 erst 230 nach Streichung 500, 1985 - 600; 1990 - 650; 1991 - 700; 1993 - 800;1995 - 860 DM; Nov.1998 - 900 DM. - Bei dieser aufsteigenden Linie ist leicht nachzurechnen, dass die Werte der Gebäude alle auf 0 DM absteigen oder in rote Zahlen kommen. Hätte der Kauf Leinstraße 17/17a erst im November 1998 stattgefunden, wäre die Rechnung der Stadt mit den Nds.-Werten noch absurder:

750 m² x 972 DM = 729 000,00 DM - der Kaufpreis hätte um 79 000 DM nicht ausgereicht, um Grund und Boden ohne Gebäude zu erwerben. Im Jahr 2006 würde bei Fortschreibung der Erhöhungen rund eine Million nur auf Grund und Boden entfallen. Die Stadt erwartet das Ende der Sanierung übrigens erst für das Jahr 2006 - diese Information aus dem Urteil war der Alfelder Zeitung keine Meldung wert.

Die Stadt blieb ohne Diskussion unbeirrt bei den Gutachten-Werten. Die Direktion des sonst recht auskunftsfreu-digen Katasteramts wehrte in einer Besprechung am 24.11.1997 eine Vertiefung dieses Punktes ab und verwehr-te die Antwort sogar auf die Frage nach dem Grund der Überprüfung und Ergänzung der Anfangs- und Endwerte am 22.11.1995 gegenüber der Sitzung am 14.9.1994 . Sie verwies auf die in dieser Frage allein zuständige Stadt.

Als Anfang des Jahres 2000 das Katasteramt in der Alfelder Zeitung den Marktbericht 1999 vorstellte und auf den höchsten Bodenrichtwert des Landkreises mit 400 DM in Sarstedt hinwies (im zeitlichen Umfeld der Expo!), frag-ten wir am 29. 09. 2000 erneut nach den Gründen für 800 DM Lein-/Marktstraße. Eine Antwort haben wir leider nicht erhalten. Erinnerungen erfolgten anl. der Bestellungen des Marktberichts und auch weiter Fragen nach Stu-dium des Marktberichts.

Als wir im Marktbericht der Bez. Regierung für 1998 sahen, dass die Bodenrichtwerte Sarstedt aber auch für Al-feld mit 230 DM ausgewiesen waren, hatten wir es schriftlich, dass die Gutachter für Alfeld besondere Boden-richtwerte ausgewiesen hatten. Als wir in der Alfelder Zeitung am 15.6.2000 von einem "präparierten" Gutachten sprachen, widersprach die Stadt durch ihren Baudezernenten, ohne die gewünschte Erklärung zu geben.

Unser Grundvermögen (ohne Gebäude) hat sich durch die "Sanierungs"-Maßnahmen nicht vermehrt. Damit im Einklang hat sich der Bodenrichtwert 230 DM von 1981 bis 1998 nicht verändert.

Nach allgemeiner Erfahrung beträgt der Wert des Grund und Bodens 1/4 bis 1/3 des bebauten Grundstücks. Die-se wirtschaftliche Betrachtung hat die Stadt weit überschritten. Sie wählt beliebige "Werte" und erhebt Voraus-zahlungen für eine Forderung nach Abschluss der Sanierung. Also 2006, wenn diese nicht verschleppt wird.

Die -mm- Meldung in der AZ war zwar aktuell, aber nicht etwa richtig. Über die Frage, ob und in welcher Höhe Ausgleichsbeträge zu entrichten sind, kann erst in einigen Jahren entschieden werde, wenn die Sanierung abge-schlossen und die endgültigen Bescheide verschickt sind. Bei diesem "Musterprozess" handelt es sich um ein "vorläufiges Rechtsschutzverfahren".

Auf die im August 2000 eingereichte Klage mit dem Ziel, die Wirkung des Vorauszahlungsbescheides der Stadt auszusetzen, hat das Verwaltungsgericht Hannover nach über einem Jahr ablehnend entschieden. Am 12.12.2001 habe ich fristgerecht "Beschwerdezulassung" beim Nds. Oberverwaltungsgericht beantragt.

lm Kern kommt es darauf an, ob das sog. Nds. Modell als Wertermittlungsverfahren i.S. der Wertermittlungsver-ordnung angesehen werden kann. Obergerichte haben dies bisher anerkannt. Wir haben in einer kritische Studie die unüberbrückbaren Argumente zusammengestellt und glauben, das Gegenteil bewiesen zu haben.

Die Stadt hat sich im Prozess allein auf die Anerkennung des Obergerichts berufen. Auch das von ihr gebetene Katasteramt hat keine Gegenargumente geliefert. Und das Verwaltungsgericht hat sich auf die Entscheidung des Obergerichts berufen und die Vorläufigkeit des Eilverfahren hervorgehoben. Vermutlich glaubte es, die vorläufig der Gemeinde anvertrauten Gelder seien sicher angelegt.

Wie nun das Oberverwaltungsgericht entscheidet, bleibt abzuwarten.

Offenbar ist die Tatsache, dass es bei den Ergebnissen ihrer Schätzungen nach den "Nds.-Werten" nicht um "Verkehrswerte", also Marktpreise, handelt auch den Gutachtern anderen Landkreise bewusst. Z.B. enthält der Bericht des LK Verden i.S. Achim/Bremen die Aussage, Ausgleichsbeträge seien "gleichsam als Äquivalent" der Befreiung von den Kosten der Erschließungsmaßnahmen im "besonderen Städtebaurecht" anzusehen. Wenn für die Allgemeinheit gebaut wird, gilt "Wertlösung und keine Kostenlösung".

Der Gutachter-Vorsitzende des LK Diepholz ließ sich, nachdem er Betroffenen in Hoya die Ermittelungen erklärt hatte, zu der Aufforderung herbei, "dass die Ergebnisse dieser Untersuchung nicht im Einzelfall öffentlich disku-tiert werden dürften und empfahl daher den Fragestellern das Gespräch mit der Gemeinde zu suchen". - Und die Gemeinde bot darauf allen sofort Zahlungswilligen (bis Ende 2000) einen "Pionierabschlag" von 10% an. Interes-se besteht also nicht nur in Alfeld!

Den weiten Fortgang des Prozesses kann in unserer Website www.ausgleichsbetrag.de verfolgt werden. Der Be-schluss des Verwaltungsgerichts und die Begründung bzw. Schriftsätze werden so schnell wie möglich ins Inter-net übernommen. Wir senden diese Mitteilung auch an alle namentlich bekannten Internet-Benutzer oder die Erwerber unserer "Alfelder Studie".

Wir wünschen Ihnen ein glückliches und gesundes neues Jahr.